Usucapião: Modalidades, normas e requisitos.

Existem vários tipos de atuação de Usucapião, como: extrajudicial, ordinário, urbano, familiar, rural, coletivo e extraordinária, conheça cada um deles:

Prevista pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), no seu artigo 1.071, a usucapião extrajudicial para bens imóveis tem por objetivo regularizar a situação de posse por intermédio apenas do advogado, via cartório. Trata-se de um processo mais simples e ágil.

O procedimento perante o cartório possui uma lista de documentos a serem apresentados, quem não possui os documentos determinados não está apto a fazer o procedimento de forma extrajudicial.

Os documentos requeridos são: Planta e Memorial descritivo; Ata notarial de posse; Certidões negativas

Usucapião de forma Ordinário é aplicavel nos casos em que a posse do imóvel é contínua de 10 anos, tendo boa-fé e justo título, esse tempo pode ser reduzido de 10 para 5 anos caso o bem tenha sido adquirido, onerosamente, sob o registro constante do respectivo cartório com o posterior cancelamento, devendo os possuidores terem estabelecido nele a sua moradia, ou realizado investimentos.

Com o advento da Lei nº 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, por meio do art. 1.240-A, no qual cita:

“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

O dispositivo semelhante à usucapião especial urbana, visto anteriormente. Contudo, a diferença encontrada aqui é a redução do prazo de posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini para 2 (dois) anos.

Um requisito importante nesse caso é o abandono do lar do ex-cônjuge ou ex-companheiro (a), o judiciário busca dar proteção e auxilio na entidade familiar, no sentido de não deixar desamparada a família em que o cônjuge tenha abandonado. Mas o eventual ação de divórcio em que se discute o bem imóvel em questão interrompe o prazo para aquisição por usucapião.

Tem-se art. 10 da Lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade), que trata:

“As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”

O desse Usucapião é a regularização das comunidades de baixa renda urbanas. Os requisitos para a concessão da usucapião especial urbana coletiva é:

1. Área urbana deverá ter mais de 250m2.

2. Ocupação por população de baixa renda que façam do imóvel sua moradia habitual.

3. Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 5 (cinco) anos.

4. Não possibilidade de identificação da área ocupada por cada possuidor.

5. Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. O possuidor poderá, para o fim de contar o prazo exigido, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas; Na Sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas; O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio; As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Para esta modalidade, as condições são praticamente as mesma das de usucapião especial urbana. Só se diferencia por ser específica para casos de abandono de ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que dividiam a propriedade de um bem imóvel e pode ser executada após dois anos do acontecimento.

Para se caracterizar a perda da propriedade do bem imóvel por usucapião familiar, não basta a simples “separação de fato”, sendo imprescindível que o ex-cônjuge ou ex-companheiro tenha realmente “abandonado” o imóvel e a família.

Usucapião Rual é destinado ao requerente que possui como sua, por cinco anos ininterruptos, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia. Neste caso, o possuidor também não deve ter nenhum outro imóvel em seu nome.

Essa modalidade está no art. 10, da Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada “Estatuto da Cidade”, de acordo com essa lei, mesmo que a área suplante 250 m2, desde que seja ocupada por população de baixa renda, pode ser usucapida em cinco anos, os possuidores não podem ser proprietários de outros imóveis, rurais ou urbanos, formando-se, a partir daí, um condomínio especial e indivisível.

Este tipo de usucapião não necessita do requisito da boa-fé e justo título. Assim, o requerente faz uso da propriedade pelo prazo de 15 anos sem interrupções, ou seja, de forma contínua. Além disso, também é mais importante ressaltar que, deve fazer uso do bem com permissão do proprietário. Este tipo de usucapião está legalmente fundamentado no artigo 1.238 do Código Civil. O prazo é reduzido para 10 anos caso o possuidor utilize para moradia ou tenha realizado nele obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião Extrajudicial ou Usucapião em Cartório

O processo de usucapião já pode ser encaminhado via cartório, dependendo do caso. Com aprovação da Lei 13105/15, que trouxe a usucapião extrajudicial, esse procedimento tornou-se mais rápido e ágil na regularização de bens imóveis.

O requerimento de Usucapião deve ser feito através de um Advogado, segundo a lei, e será direcionado a um dos cartórios de notas e, subsequentemente, ao cartório de registro de imóveis da jurisdição do bem o processo de Usucapião extrajudicial irá individualizar o imóvel, descrevendo suas características, dimensões e confrontantes, o que resultará na escritura pública definitiva em nome do seu requerente.

2. Usucapião Judicial

Existem situações mais complexas, como por exemplo imóveis da CDHU, Caixa Econômica Federal, Imóveis com Financiamento, que deverão ser analisadas por um Advogado Especialista em Usucapião. Neste caso, o processo terá que ser promovido por uma Ação Judicial de Usucapião e o juiz de direito irá decidir sobre a questão.

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